ノース コーンウォール コモンズの将来に目を向ける: 次に何が起こるのでしょうか?

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これは、これまでのところ、レバノン郡で唯一の複合用途開発であり、基本計画は完全な実現に向けてまだ半分にも達していません。 ノース コーンウォール コモンズの過去、現在、未来を理解するためのレブタウン ガイドをご紹介します。

この開発の起源は、かつてノース・コーンウォール・タウンシップに構想された、決して建設されなかったウォルマートにある。 2004 年末に提案されたこのプロジェクトでは、38 エーカーの農地に 277,000 平方フィートのスーパーセンターを建設することが計画されていました。 レバノンで第 3 のウォルマートとなる可能性のある計画は公聴会で注目を集め、その後訴訟が起きました。2006 年には、LebTown の編集者がフリーランサーとして短期間カメオ出演し、デイリー ニュースの読者にその状況を最新情報を伝えました。

この取り組みは、もともとジョセフ・W・ディアリンとリチャード・ウェルコウィッツの合弁事業であったスプリングウッド・デベロップメントによって実施された。 このプロジェクトは、長期にわたるゾーニング闘争の泥沼にはまり、決着は 2010 年まで続きました。2007 年までに、計画はコーンウォール ロード全体に拡張され、当時のニュース報道で提案されている混合都市計画が説明されていたように、今日のノース コーンウォール コモンズはほぼ現在の形になりました。開発を使用します。

開発の基本計画は、ノース・コーンウォール・タウンシップの監督当局がスプリングウッド・デベロップメントとの和解協定（PDF）を批准した2010年までに実質的に完成し、開発会社は訴訟を中止し、敷地内でのウォルマート誘致を中止した。 次に、この町は、コーンウォール・ロードの両側、81エーカーの「東側敷地」（これまでノース・コーンウォール・コモンズとして開発された唯一の地域）と、 54.89エーカーの「西側敷地」を合わせたもの。 和解契約は 2019 年に修正され (PDF)、その他の細かい修正の中でも、東側の敷地に住宅ユニットを追加できるようになりました。

バイラー・ホールディングスの代表ジョナサン・バイラー氏は、不動産開発業者が2012年1月に急逝した後、ディアリン氏のスプリングウッド・デベロップメント株を取得した。バイラー氏はその後、2019年にウェルコウィッツ氏が死去した後の不動産清算で会社の残りの株式を取得した。

エンジニアのマイク・スワンクは、プロジェクトの開始当初から参加しています。 彼は Steckbeck Engineering で土木技師としてキャリアをスタートし、大学卒業後最初に取り組んだプロジェクトの 1 つであるプロジェクトの主任土木技師として Springwood パートナーと知り合いました。 スワンクは2020年にバイラー・ホールディングスにフルタイムで入社した。

スワンク氏は、複合用途開発が初めて導入されたとき、郡にとって新しい概念であったと語った。

「これは人々が慣れ親しんでいるものとは少し異なりますが、それが実現するのを見て、人々はそれを実際に採用しています」とスワンク氏は言いました。 「よくできたと思います。」

スワンク氏は、歩行者重視と鉄道トレイルの接続が好評で、開発地に住みながら働いている住民もいると指摘した。

スワンク氏は、当初は多少の懐疑的な意見もあったものの、路上駐車と道路幅の縮小は交通を静めるという本来の目的を果たしたと述べた。 ロチャティ ロードを横断するのは大変なことですが、ノース コーンウォール コモンズ内は歩道が整備されており、歩行者によるアクセスは簡単です。 唯一の注意点は、最終的な摩耗コースの敷設は、開発現場での建設車両の交通量が少なくなるまで待たなければならないため、道路が未完成のままであることかもしれません。

スワンク氏によると、開発が完了すると、最後のトップコートが道路に設置され、その後、スプリングウッドドライブとブラックフォード大通りがノースコーンウォールタウンシップ専用となる予定だという。 例外はタウンハウス通りで、私有地のままで住宅所有者協会によって維持される。 スプリングウッドは会場の雨水管理を担当しており、以前は複合施設内に公共下水道を拡張しており、この改善は見本市会場にも利益をもたらした。

スワンク氏は、ノース・コーンウォール・コモンズは2010年の和解合意にほぼ準拠して開発されたと述べ、2019年の修正案は開発業者が町と協力して計画を洗練させた分野に対応するものであると強調した。

「市場の需要に基づいていくつかの変更が加えられましたが、町は協力し、そのような議論を行うのは素晴らしかったです」とスワンク氏は言いました。

スワンクはまた、レバノン・バレー・エクスポジション・センター＆フェアグラウンズのパトリック・カーウィンとハリー・バックマンがプロジェクトの素晴らしいパートナーであると評価した。

東側と西側の両方の敷地を含むプロジェクト全体は、フェーズ 1A から始まりフェーズ 5 で終わる 6 つの異なるフェーズに分かれていますが、最終的には順次に建設されていません。 フェーズ 1A、フェーズ 1、フェーズ 2、およびフェーズ 3 は東のサイトを構成し、フェーズ 4 とフェーズ 5 は西のサイトにあります。

これまでの開発はフェーズ 1A、フェーズ 1、およびフェーズ 3 に焦点を当ててきました。

フェーズ 2、フェーズ 4、およびフェーズ 5 も引き続き計画されていますが、具体的な計画はまだ発表されていません。

各フェーズで何が計画または構築されているかを示す LebTown ガイドは次のとおりです。

ノース コーンウォール コモンズの最初の建設は、ケネス ホームズによって建設されたトレイル サイド タウンホーム地区でした。

合計 160 戸のタウンホームが建設され、個人所有者に販売されました。 これらの私有ユニットは住宅所有者協会を通じて管理されています。

レバノン バレー レール トレイルの登山口はタウンホームの裏手にあります。 このトレイルヘッドの改善は、和解合意によって規定され、2019 年にオープンしました。タウンホームの所有者は、HOA が管理するクラブハウスとプールも利用できます。

続きを読む：ノース コーンウォール コモンズに新しい Rails to Trails 入口がオープン (2019 年 4 月)

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フェーズ1は、2019年のアンセスター・コーヒーハウス＆クレープリーを皮切りに、ここ数年にオープンした幅広い小売店が集まっているため、最も多くのレバノン郡住民に知られているノース・コーンウォール・コモンズのエリアです。

続きを読む：アンセスター・コーヒーハウス＆クレープリーがノース・コーンウォール・コモンズに5月オープン（2019年4月）

それ以来、新しいサービスには、順不同で、Mick's All-American Pub、Isaac's Craft Kitchen and Brewery、ASH Cigar & Whisky Bar、Visit Lebanon Valley Welcome Center が含まれています。 他のテナントには、State Farm、Calibre Home Farms、Coldwell Banker、Oola Bowls、Your SPAcial Place、Premier Nails が含まれます。

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第 1 期の商業施設はすべて完成しました。 ウーラ・ボウルズは、フェーズ 1 で建設された最新かつ最後の小売ビルに最も最近出店したテナントであり、その 3 番目の小売ビルにはまだリース可能なスペースがさらにいくつかあります。 スワンク氏は、ウーラボウルズはこれまでのところ素晴らしいビジネスを行っていると語った。

続きを読む：ノースコーンウォールコモンズのレストランとアパートメントの工事が始まる（2021年3月）

フェーズ 1 には、マリオットのフェアフィールド イン & スイーツの旗の下、シャナー ホテルズが運営する 4 階建て、90 室のホテルも含まれています。 当ホテルは2021年7月にオープンしました。

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「入ってきたものはすべて成功しています」とスワンク氏は語った。 「多くの企業が参入してきて、需要があると思います。」

スワンク氏は、この場所は小売テナントにとってうまくいっているようだと語った。

「テナントと話をすると、彼らは自分たちがいかにうまくやっているかについて非常に満足しています」とスワンク氏は語った。 「私たちも同様です。」

スワンク氏によると、このホテルにはペンシルバニア ルネッサンス フェアやハーシーパークなどの人気の観光地や、見本市会場で開催される地元のイベントに宿泊客が集まっているという。

続きを読む：レバノン郡における小売スペースの需要は引き続き高いと予想される（2020年7月）

ある時点では、「フェーズ 2」は 2 番目に建設されると予想されていたかもしれませんが、そのようにはうまくいきませんでした。 スワンク氏は、計画プロセスは約20年間続いており、過去数年間ほぼすべての人の計画にパンデミックが破壊的な影響を与えたことは言うまでもなく、優先事項を進化させるのに十分な時間が与えられていると指摘した。

当初、第2期はある種のオフィスパークとなる予定だったが、現在はシニア向けまたは退職後の住居として開発される可能性が高いとスワンク氏は語った。

「第2段階はもともとオフィスビル向けに計画されていたが、現在の市場はそのような状況ではない」とスワンク氏は語った。 「人々はオフィススペースを求めているわけではありません。」

開発者は、既存の退職者コミュニティ運営者数社と話し合っており、そのアイデアは、プロバイダーが土地全体を占有してミニコミュニティ/サテライトキャンパスを建設することから、いくつかの土地を購入して開始して様子をみるというものまで多岐にわたる。

「これらのコミュニティやプロバイダーの多くと話していると、レバノン郡にはそれに対する需要がある」とスワンク氏は、追加の自立生活用在庫の必要性について潜在的なパートナーとの会話で聞いたことについて語った。

敷地内のこの部分には赤い納屋もあります。 スワンク氏によると、スプリングウッド氏は納屋が再利用されることに非常に興味を持っているが、利害関係者の中には納屋を修復して使用するのにかかる費用を見て敬遠しているという。 それでも、スワンク氏は、それは素晴らしい構造物であり、よく作られており、木材の状態も非常に良いと述べた。

続きを読む：レバノン郡の納屋建築に関する初心者向けガイド

スワンク氏によると、垂直タンクの設置と少量の食品成分の提供に興味を持っていた醸造業者との会話は特に進んだという。

「何らかの方法で再利用できるようにしたいと考えています」とスワンク氏は語った。

Campbell Commercial Real Estate はこの機会のマーケティングを支援しており、3 エーカーの区画を 150 万ドルでウェブサイトに掲載しています。 納屋区画を除いて、フェーズ 2 で開発可能な面積は約 16 エーカーです。

和解合意では、再利用が現実になる十分な機会を提供するために、納屋が取り壊されるまでに、非住宅用建物の最初の建築許可が発行されてから少なくとも15年間待つことを開発業者に義務付けている。

スワンク氏は、第2段階が進みスプリングウッドドライブが延長されるにつれ、納屋への関心が新たになることを期待していると語った。

スプリングウッド ドライブも最終的にはタック ビジネス パークのノーマン ドライブと接続される予定です。 スワンク氏は、同社は現在、道路プロジェクトを支援するために、現在下の地図に表示されている旧レバノン心臓病区画を所有するウェルスパンとの土地交換協定を検討していると述べた。

スプリングウッド・デベロップメントは昨年、州の再開発基金から50万ドルを受け取り、スプリングウッド・ドライブとノーマン・ドライブを結ぶ道路建設費の一部を賄うことになる。

続きを読む：州は地元の申請者に300万ドルの再開発補助金を与える

スワンク氏は、スプリングウッド社は今年後半に第2期の建設を開始したいと述べた。

ノース コーンウォール コモンズのフェーズ 3 には、アパート、オフィス スペース、小売/専門/非産業用途が混在する予定です。

最初の 110 戸のアパートの建設は 2020 年に始まり、2021 年末までに完了しました。最初の建物の鏡である 2 番目の建物が 2022 年 11 月にオープンしました。

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最初の建物は 110 戸で、1 ベッドルーム構成と 2 ベッドルーム構成が混在しており、さらに 1 ベッドルーム構成も含まれています。 2 番目の建物は同じ建物面積ですが、ユニットの比率が反転され、1 ベッドルーム ユニットよりも 2 ベッドルーム ユニットが多くなり、結果として 95 ユニットになります。

スワンク氏によると、最初の建物は退去による多少の入れ替わりを除いて完全に賃貸されているという。 2021年末にオープンした。2番目の建物は約65～70％を賃貸しているとスワンク氏は語った。

アパートコミュニティにはコミュニティビルとプールが計画されており、プールはこの水泳シーズンには完成しない見込みですが、施設の建設は今後数週間で始まる予定です。 この建物には集合住宅スタッフの住居も予定されており、コミュニティスペース、小さなキッチン、ゴルフシミュレーターも備えられる。

「私たちがアパートの建物で実際にやろうとしたことの 1 つは、ユニットの外にアメニティ スペースを提供することです」とスワンク氏は言います。 「そのため、各建物にはジムと居住者用のラウンジエリアがあります。」 居住者が使用できる屋外パティオもあります。

現在建設中のアパート棟 3 には、スタジオのレイアウトから 3 ベッドルームのアパートメントに至るまで、より幅広い構成オプションが含まれる予定です。

「1 つまたは 2 つの建物に興味を持っている個人や家族を獲得すると、当社の賃貸エージェントとマネージャーは彼らと話し、彼らが何を探しているのかについてフィードバックを得ることができます」とスワンク氏は述べました。

「少し低価格のワンルームアパートメントには、それほど広いスペースを必要としない単身者向けの物件に興味があるようですが、もう少し広いスペースが必要な家族向けの問い合わせもいくつかあります。子供たちと。"

スワンク氏は、アパートの建物は断熱コンクリート型枠で建設されており、これは2層の断熱材の間に鉄筋を使用してコンクリートを定位置に打設する建設技術であると指摘した。 結果として得られる注入コンクリート壁は構造的に強く、高度な防音性と断熱性を提供します。

最初の建物の建設は新型コロナウイルス感染症のパンデミックの最中に行われ、大幅な遅れが生じてスケジュールが遅れました。 しかし、スワンク氏は、断熱コンクリート型枠建設技術により、プロジェクトは木材価格の変動による影響も少なくなることを意味すると指摘した。

アパートの 3 番目の建物は、現時点では 2024 年の早春までに完成する予定です。スワンク氏は、その建物が完成した後、4 番目の建物に着手する可能性があると述べました。

「もちろん、2つの建物を同時に賃貸しないように、少しずつずらしていきたいと思っています」とスワンク氏は語った。 「市場の需要と金融市場の動向に基づいて、4棟の建設を開始する正確な時期は決定される予定です。」

また、第 3 期では、広さ 27,000 平方フィートの 3 階建てオフィスビルも現在建設中です。

Byler Holdings の本社は、アイアン バレー ゴルフ コース近くの現在の場所からこの新しい建物に移転します。 ジョナサン・バイラー氏は以前、同社がビルの3階と1階の半分を利用し、2階と1階の半分を他のテナントが利用できるようにするとレブタウンに語った。

スワンク氏によると、このオフィスビルには6つのテナントスペースがあり、同社は現在、最初のリースをいくつか締結するために取り組んでいるという。

スワンク氏によると、建物は夏の終わりか初秋までに完成する予定だという。

スワンク氏は、フェーズ3の追加ロットは非産業用途向けに購入可能であると述べた。 Campbell Commercial Real Estate は、敷地のマーケティングを支援しています。

フェーズ 4 とフェーズ 5 では、プロジェクトが最初に開始された場所、コーンウォール ロードの西側、かつてウォルマートが建設予定だった旧クライダー農場に戻ります。

西側の敷地の北には新しいレバノン郡911センターがあり、今年後半に完成する予定だ。 西側の敷地は、国道 72 号線の現在の商業回廊の裏側に沿って、シダークレスト スクエアからロチャティ ロード近くまで続いています。

スプリングウッド デベロップメントはまた、元の西側の 54.89 エーカーの敷地に隣接するコーンウォール ロードにある 5 つの住宅地のうち 4 つを取得し、2.12 エーカーを追加しました。 唯一の0.30エーカーの住宅地が未購入のままである。 ウェルスパンは、ロチャティ ロード沿いの西側敷地の南側に、歴史的な納屋を含む追加の 9.9 エーカーの土地を所有しています。

続きを読む：ウェルスパンは、歴史的な納屋のあるロチャティ＆コーンウォールの区画については計画が決まっていないと言う

フェーズ 4 とフェーズ 5 の計画には、コーンウォール ロードを横切ってブラックフォード大通りを拡張し、東側と西側のサイトを接続することが含まれています。 この延長線は現在、7 Cuz Beer StoreとJersey Mike'sがあるクエンティン・クロッシングで終点となっている道路に接続することになる。

スワンク氏は、スプリングウッド開発はアクセスのためにPennDOT高速道路占有許可を取得する必要があり、PennDOTは交差点にどのような改善が必要かを判断すると述べた。 スワンク氏は、国道 72 号線とコーンウォール道路の間の接続が完成した後、この区間全体が町によって占有される予定であると述べた。

スワンク氏は、同社は現在、何が実現可能か、何が市場に求められているかを判断するために、フェーズ4とフェーズ5のスケッチに取り組んでいると述べた。

「そのプロセスを開始するにあたり、PennDOT と交通量の推定やすべてを再度連携させ、基本計画からの会話の一部を復活させ、提案された用途が当初推定された交通要因とどのように比較されるかを確認する必要があります」とスワンク氏は述べました。

スワンク氏は、市場の需要次第ではあるが、第4期と第5期は大型店が中心となるだろうと予想していると述べた。

「我々は現在、有益だと感じる数名と話し合いを行っているが、決定は未定だ」とスワンク氏は語った。 「まだ紙には何もありません。」

スワンク氏は、スプリングウッド開発がベネット・ウィリアムズ・コマーシャルと第4段階と第5段階で協力していると述べた。

フェーズ 4 とフェーズ 5 で許可される使用のリストは、和解契約で次のように規定されています。

スワンク氏によると、フェーズ4とフェーズ5の計画はまだ初期段階にあるという。

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Davis Shaver は LebTown の発行者です。 彼はレバノンで育ち、現在はペンシルバニア州ハーシー郊外に住んでいます。 デイヴィス・シェイバー その他の作品